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从深圳看住房供求关系新形势

admin

8 月 17, 2023

,发现一个有意思的现象,很多在福田、南山等中心区上班的年轻人,跑到近30公里以外的龙岗租房,甚至选择40公里之外的坪山租房。数据显示,龙岗和坪山租赁成交量占全市的比重,分别从2019年的18%和5%上升到2023年上半年的24%和9%,而南山、福田的租赁成交量占比则从2019年的23%和19%下降到今年上半年的20%和15%。

很简单,龙岗或坪山的住房租金只有福田的40%左右。当下不乐观的就业和收入环境下,对于“高租金、早晨多睡一会儿”还是“低租金、清早起床赶地铁”的选择,更多人不得不选择后者了。就在前几年,很多年轻人宁愿合租,也要执意在中心区租房,现在形势变了。当然,深圳这几年地铁开通主要集中在外围,比如地铁16号线,也节约了通勤时间。

这种租赁的区域新选择,导致中心区的租金跌了,这在过去是非常罕见的。根据百城租赁指数,2023年上半年,深圳福田、罗湖、南山等中心区域的租金分别下降了1.41%、3.11%、4.77%,而坪山区、龙华区的租金则分别上涨了2.5%和1.53%,龙岗区租金基本持平。翻看过去的数据,发现2022年下半年以来,福田租金一直在下跌,而坪山租金已连续上涨7个季度。

而且,似乎在一夜之间,长租时代就来临了。今年上半年,深圳租客的平均年龄为38岁,为近6年最高。贝壳的数据显示,今年上半年购房人平均年龄36.6岁,2019年为31.3岁,10年前只有27岁。现在来看,买房年龄大大地推后了,租房长租以势不可挡之势成为大龄年轻人的普遍选择,我们一直在鼓励的先租后买、发展长租,在深圳已经完全实现了。

其实,这就是房地产供求关系发生重大变化的新形势下产生的现象。也就是,当“房住不炒”深入人心、房价“只涨不跌”的预期打破,当深圳这样的城市也不缺房子了,居民超前买房、买多套房、加杠杆买房等等,这些在过去被认为是趋势的行为,就自然而然改变了。当下,相比过去,即便深圳这样寸土寸金的城市,住房消费选择渠道,也日益丰富和多样化。

以坪山为例,过去在深圳人眼里是不适合通勤和居住的地方,房子很难卖得出去。现在,不仅通了地铁,大型企业进驻了(比如比亚迪以及上下游),而且还打造了国际低碳城,就业环境和片区面貌明显改善。如果坪山都成为了有效的住房供应区域,侧面也反映出,对于深圳居民来说,当地铁四通八达,各个区域极尽开发,住房可以选择的区域范围非常大了。

这几年,深圳住房供给侧改革,可谓是多点开花,全面绽放。比如,近几年每年的商品住房供应量能达到6万套左右,过去只有3万套-4万套;公共住房每年供应7万套左右,去年以来销售型的人才房、安居房就有2万套,相比过去翻了好几倍;国企统一租赁城中村住房,将过去不体面,甚至非法的建筑纳入到合法的范围;旨在产业转型升级的工业上楼也在配建宿舍。

更重要的是,前几年房价预期乐观,旨在分享资产溢价的商品房交易非常热,供应端也在不懈地发力。现在,市场平稳下来了,大批量的二手房源开始挂牌销售,或者转向租赁市场,包括前几年非常火热的公寓。所以,近期房价和租金都在下跌,也是促成居民转向租房的根源。很简单,当房价不看涨了,甚至看跌了,承接买房,在经济上是不划算的。

买一套房子,月供可能要2万元,而花1.5万元,在深圳可以租到很好的房子,而且随意选择区域、户型、朝向。大概率也不需要担心房东赶你走,未来是买方时代,房东抢租客的时代,长租客户最受房东欢迎。同时,也不用担心小孩上学的问题,租房可以上学的时代已经来了。当积蓄够了,需要自己的房子了,再去买。这就是供求关系发生重大变化在深圳的映射。